สิทธิ์การครอบครองที่ดิน กรรมสิทธิ์ที่ดินและการครอบครอง

วันนี้ขอนำเสนอบทความเกี่ยวกับที่ดิน การครอบครองที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งที่ดินเป็นทรัพย์ที่มีข้อพิพาทเยอะมากในปัจจุบัน

การครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน

กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครองต่างกันอย่างไร ?

โดย นายชัยชาญ สิทธิวิรัชธรรม (กรรมการ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย/ที่ปรึกษาด้านประสิทธิภาพ กรมที่ดิน)

กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครอง คําสองคํานี้ก็เหมือนจะคล้ายกันนะครับ แต่จริงๆ แล้วมีส่วนเหมือนและแตกต่างกัน ตรงที่เหมือนกันคือ กรรมสิทธิ์ และ สิทธิครอบครองผู้เป็นเจ้าของ (ผู้ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิ์) มีสิทธิใช้สอย จําหน่าย จ่ายโอน ให้ได้มาซึ่งดอกผล และ ติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิ์ได้ ก่อนอื่นคงต้องมาทําความรู้จักกับสองคํานี้ก่อนครับ

“กรรมสิทธิ์”

เป็นการแสดงความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้นๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติรับรองสิทธิไว้ ถ้าเป็น “ที่ดิน” อาจบอกได้ว่า ผู้มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นนั่นเอง ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือ เอกสารที่ทางราชการออกให้ เพื่อรับรองความเป็นเจ้าของ เช่น โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง เป็นต้น

ซึ่งอาจถูกแย่งการครอบครองได้หากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผยเจตนาเป็นเจ้าของและครอบครองเกินกว่า 10 ปี ผู้แย่งสามารถร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาลได้ หรือหากทอดทิ้ง ไม่ทําประโยชน์ และไม่มีใครเข้าแย่งการครอบครองแล้ว รัฐอาจจะเอาคืนมาเป็นของรัฐได้ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

“สิทธิครอบครอง”

เป็นสิทธิครอบครองการทําประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว โดยทางราชการจะออกหนังสือแสดงสิทธิครอบครองและทําประโยชน์ในที่ดิน หรือเป็นการรับรองการทําประโยชน์ เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก., น.ส. 3 ข.) หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว เป็นต้น

ฉะนั้น ตราบใดที่ที่ดินของท่านยังไม่มีโฉนดที่ดิน ท่านก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น

ส่วนจะมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่ง

อีกทั้งที่ดินมือเปล่า (ซึ่งเป็นที่ดินยังไม่มีการออกเอกสารราชการรับรองสิทธิใดๆ )

ที่ดินมือเปล่า คืออะไร ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์อย่างหนึ่งอย่างใดใน 4 อย่างต่อไปนี้คือ

1. ไม่มีโฉนดที่ดิน

2. ไม่มีโฉนดแผนที่

3. ไม่มีโฉนดตราจอง

4. ไม่มีตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว

ที่ดินมือเปล่านั้นอาจจะไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างหนึ่งอย่างใดเลย 

แม้แต่ที่ดินที่เป็นหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก., น.ส. 3 ข.) ก็ตาม

อาจเสียสิทธิในที่ดินได้ หากปล่อยให้บุคคลอื่นแย่งการครอบครองในที่ดินเกินกว่า 1 ปี หรือถูกรัฐเอาคืนหากทอดทิ้งไม่ทําประโยชน์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ให้จำไว้เสมอครับว่า ที่ดินทุกผืนควรเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์  เพราะจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายดีกว่าสิทธิครอบครอง ดังนั้น ถ้าท่านที่มีเอกสารแสดงสิทธิครอบครอง เช่น หนังสือรับรองการทําประโยชน์ สามารถนําไปเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ที่ สํานักงานที่ดินจังหวัด/ สาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

สําหรับท่านที่ครอบครองและทําประโยชน์อยู่โดยไม่มีหลักฐาน หากท่านสามารถแสดงหลักฐานการใช้ประโยชน์ที่ชัดเจนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกําหนด ก็สามารถขอออกเอกสารสิทธิในที่ดินได้นะครับ


หวังว่าจะเป็นประโยชน์แก่ท่านผู้อ่านไม่มากก็น้อย ซึ่งหากมีข้อสงสัยสามารถสอบถามเข้ามาได้ และช่วยกันเผยแพร่ให้เป็นความรู้แก่บุคคลทั่วไปครับ

 

******โฉนดที่ดิน   ผู้มีชื่อจะมีสิทธิดีกว่า เพราะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์  เป็นสิทธิในตัวทรัพย์  ใช้ยันแก่บุคคลทั่วไป แต่ก็อาจเสียสิทธิได้ ถ้ามีบุคคลอื่นครอบครองติดต่อกันเกิน10 ปี  ว่าด้วยแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382

******น.ส. 3  มีเพียงสิทธิครอบครอง  และ น.ส. 3 เป็นหนังสือออกให้เพื่อแสดงว่าที่ดินดังกล่าวมีการทำประโยชน์แล้วเท่านั้น  ผู้มีชื่อ ถ้าไม่ครอบครองจริงไม่มีสิทธิ   และผู้ที่ครอบครองจริงมีสิทธิดีกว่าผู้มีชื่อ ว่าด้วยแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1367 หากมีใครมาแย่งครอบครองที่ดินของเรา เราต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปี นับแต่ถูกแย่ง 

****ดังนั้นการฟ้องคดี  การต่อสู้คดี  จำเป็นต้องรู้หลักการนี้และต่อสู้ให้ถูกต้องมิฉะนั้น อาจต้องแพ้คดี 

หากมีปัญหาใด ติดต่อสอบถามทนายความได้ครับ 

สำนักงานตรินัยน์การทนายความ

ยุติธรรมนำใจ เข้าถึงได้ คลายปัญญา

บริการทุกท่านด้วยใจ